土地活用の方法
土地、建物は所有していると相続税や固定資産税、都市計画税など税金が発生します。
建物の老朽化で建物を改修または新築に建替えたり、相続税対策などで土地や建物を有効的に活用することを「土地活用」といいます。
活用方法は、「売却」と「賃貸」の２つ分けることができます。
土地を売ることも土地活用のひとつです。
所有し続けることで負担が大きいのであれば売却も考える必要があります。
また売却の一部として「等価交換」という方法もあります。
等価交換とは土地を譲渡（売却）して建物を建て、建築後に一部を所有することを言います。建築費の負担は一切かかりません。
土地代＝建築資金となることで「等価交換」となります。
「売却」のメリット | 「売却」のデメリット |
手持ち資金（現金）が増える 遺産分割に適している | 資産（土地建物）がなくなる 売却により課税 更地にする場合は解体費が発生 |
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「等価交換」のメリット | 「等価交換」のデメリット |
建築資金が不要 土地活用の費用が少額 | 資産（土地建物）がなくなる 支出より売却が多い場合は課税 |
一般的に駐車場、トランクルーム、定期借地などをいいます。
共同住宅や商業ビル、老人ホームなどのように建築後に賃貸する方法もあります。
建築面では「新築を建てる」また「現在の建物を改修する」の考え方もあります。
改修の場合は、建物用途を変えて賃貸することも可能です。
「賃貸」のメリット | 「賃貸」のデメリット |
事業資金が少ないため借入額の負担が少ない 駐車場の場合、事業変更が簡単 ＜定期借地＞建設や建物管理は不要 ＜定期借地＞安定した収入 | 固定資産税の負担 ＜定期借地＞契約中は転用不可 |
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「建築後に賃貸」のメリット | 「建築後に賃貸」のデメリット |
安定した家賃収入 節税効率が高い | 固定資産税の負担 空室リスク 事業資金が大きい 建物管理費用の負担※必要ない場合有 サブリース会社の倒産 |
■賃貸経営の種類（事業費用が比較的少ない賃貸と事業費用がかかる賃貸）
賃貸経営は、賃貸人は誰になるのか、賃貸借締結後の部屋、建物の管理は誰が行うのか、賃料の入金確認、更新・解約事項、故障・サポートは、だれが行うかを把握することも、賃貸経営を上手に行うためのひとつです。
| 事業費用が比較的少ない賃貸 | ||
| ＜用途＞ | ＜借主＞ | ＜建物管理＞ |
| ①駐車場・駐輪場 | 運営会社 | 運営会社 |
| ②トランクルーム | 運営会社 | 運営会社 |
| ③ソーラーパネル | 運営会社 | 貸主または運営会社 |
| ④定期借地 | 法人 | 借主 |
| 事業費用がかかる賃貸 | ※新築で建築、又は既存建物を改修して利用できるかの検討も必要 | |
| ＜用途＞ | ＜借主＞ | ＜建物管理＞ |
| ①賃貸アパート・マンション | 個人・法人（サブリース会社） | 貸主・法人（サブリース会社） |
| ②介護施設・高齢者住宅 | 運営会社 | 運営会社 |
| ③商業施設（事務所・店舗）・クリニックビル | 法人 | 貸主 |
| ④ローサイド店舗 | 法人 | 借主 |
土地活用の事業費用が多くても少なくてもデメリットがあります。
所有地がどんな活用方法が適しているかを見極めることで対策が行えます。
土地活用は、家族構成や所有地、周辺などの状況により方法が異なるため、いろいろな角度から考える必要があります。
建築後に賃貸する場合、何を建築するのか、例えば、賃貸マンションと言っても単身向けのワンルームタイプ、ファミリータイプ、高齢者向けタイプなどターゲットを変えると部屋数も変わり、賃料も違います。いろいろな情報を入手し、比較、検証し、所有地に適した建物で土地活用を行うことが賃貸経営成功の秘訣です。
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