介護施設・高齢者住宅の土地活用

高齢化社会の現在、数年先も進行し続け、入居者待ちの高齢者は増えていきます。
その状況の中で土地活用として介護施設や高齢者住宅の建築も需要が高まります。

介護施設・高齢者住宅の種類

介護施設というと老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅といった代表があげられますが介護保険適用の有無やサービス内容の違いがあります。どんな施設があるか確認してみましょう。

サービス付き高齢者向け住宅 ・・・ 国土交通省、厚生労働省が所管とする高齢者向け賃貸住宅。
サービス内容によって介護保険の利用が可能。
建物の所有者に補助金、減税、融資の支援がある。

有料老人ホーム
(3種類)
・・・ 介護事業会社、医療法人(民間)が開設。
■自治体認可型の介護サービスを提供する介護付老人ホーム、
■老人ホームのスタッフは介護サービスをしない住宅型老人ホーム(介護サービスを使用する場合は、外部委託可)、
■自立した健康な高齢者向けの健康型

グループホーム ・・・ 介護事業会社、医療法人(民間)が開設。
認知症専用の施設。
東京都は、建設補助金制度を設けている。

養護老人ホーム ・・・ 経済的理由や心身障害など家庭での介護が困難な65歳以上の自立した人を対象とした施設。
介護保険の適用はなし。入居費用は収入により決定。

特別養護老人ホーム ・・・ 国の支援を受けたNPO法人が運営。
介護保険適用の老人ホーム。

軽費老人ホーム
(3種類)
・・・ 60歳以上、自立可能、身体機能の低下で独立した生活ができない人を対象。
サービスの用途によって3つに分かれる。
■A型
低額な料金で食事などを提供。
家庭の事情等で同居できない方を対象。
給食その他、日常生活に必要な便宜を供与することを目的。
■B型
原則が自炊可能。家庭環境等の理由で居宅において生活することが困難
■ケアハウス
ケアの必要性と自立性を尊重したホーム。
車椅子使用が可能で、食事、入浴サービスが可能。
介護や支援が必要になった場合、居宅サービスが利用可能。

介護老人保健施設 ・・・ 国の支援を受けた介護保険適用の施設。
医師、看護師、理学療法士、作業療法士が配置され、在宅復帰を目的とするリハビリが中心で医療サービスを行う施設。

ケアホーム ・・・ 精神障害者・知的障害者施設。
自立した日常生活の支援を必要とし、障害程度「区分2~区分6 」である方に対して必要な介護、支援等を実施する施設
     
介護施設・高齢者住宅 運営会社(介護事業者)の選択

テレビCMなどでおなじみのニチイやそんぽケア、ベネッセなどの大手企業から地域密着タイプ型の企業までいろいろな形でサービスを提供している多くの運営会社があります。
サブリースと同じように得意地域、施設規模、提供するサービスなどによって違いがありますので自分の土地活用に合う会社を選択しましょう。

介護施設・高齢者住宅の土地活用

介護施設・高齢者住宅の土地活用は、一般的に土地所有者が建物を建築し、運営会社(介護事業者)に建物を賃貸する「建築後に賃貸」になります。
>>土地活用の方法

サブリースと同じように運営会社(介護事業者)から支払われる月々の賃料が収入になります。施設の満室や空室などの入退居に関係なく、一定の家賃収入で安定した賃貸経営が可能です。
>>サブリースの説明

介護施設の土地活用は、運営会社の開設申し込みを取った上で事業を進めていきます。
一般的な賃貸住宅とは違い入居募集をすることなく、賃料収入を見込むことが可能で金融機関からの融資が受けやすくなります。

メリット

・空室のリスクを負わず一定した賃料収入が長期間可能
・入居退居更新の契約対応や入居者のクレームなどの対応が不要
・賃貸借契約は、運営会社と行うため入退居の管理が煩雑にならない

デメリット

・運営会社の撤退
・運営会社独自の賃貸借条件を精査が必要

介護施設、高齢者住宅の種類はたくさんあります。
どのような施設で、どのようなサービスを提供する会社が自分の所有地に適した土地活用なのかを確認することが大切です。
またデメリットを把握しておくと、計画段階でリスクの対策を講じることができることや、事業を進めている途中で起きた場合でも、問題点に早く気づき、対策を講じることができるため、リスクの軽減につながります。

土地活用を始めるときは、デメリットやリスク対処方法を確認し、事業を進めていきましょう。またいろいろなタイプの土地活用を行っている経験豊富な会社にサポートを依頼することも土地活用成功の秘訣といえます。

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