みなさんはサブリースをご存じでしょうか。
土地活用を行うときにサブリースを上手に使うことは、土地活用を成功させる一つの方法と言えます。サブリースの良い点、悪い点を知って上手に利用しましょう。

サブリース会社が建物の所有者様から物件を借上げ、それを入居者に転貸するシステムを言います。賃貸経営は、賃貸借契約、更新業務をはじめ、入金管理（契約に係る費用、賃料、更新料等）、建物管理などの管理業務が必要です。それをご所有者様の代行として業務を行ないます。（※建物管理はオプションで選択可能）

所有者様とサブリース会社が借り上げる物件の賃貸借契約を締結します。賃借人から支払われる月々の賃料の10％～15％（平均値）をサブリース会社に手数料として支払い、成立します。サブリース会社によって、得意・不得意の地域があるため、所有地や建物種別によっても賃料の金額や手数料の比率が変わります。必ず数社にお見積りを依頼し、契約条件を確認した上で選択しましょう。

◎賃貸経営の空室リスクを軽減する。
空室数に関係なく毎月一定した賃料収入が見込める。

◎入居者の募集、契約事項なども知識のある会社に依頼をすることでスマートな賃貸経営が可能。

◎建物の維持管理を依頼する（オプション）
設備の故障や修理、定期的な法令点検等の管理もお任せすることで、適切な建物維持が可能。

◎事業融資が受け入れしやすい
土地活用で賃貸マンションなどに建替える場合、事業費用が高額となることが多いため金融機関の融資が必要となるお客様が多いです。サブリース会社からの毎月の一定した賃料が見込めるため融資申請が認可されやすくなります。

▼サブリース会社の撤退または倒産
契約の解約、撤退や倒産リスクは少なからずあります。

＜対策＞
撤退までの期間で次のサブリース会社を選ぶ時間を確保するため、賃貸借契約条文の解約告知時期を長めに設定すること、短期間での撤退を避けるため、短期解約違約の条文をいれておくことをおすすめします。
また管理の煩わしさは発生しますが、サブリースをせずに所有者様で管理をすることも可能ですので、あわてずにいろいろな方法を比較して検証しましょう。

▼定期的な賃料査定による賃料の見直し
契約期間は１０年以上の長期契約が一般的で、かつ２年ごとの賃料見直しが契約事項に含まれていることがあります。そのため毎月の賃料収入が２年ごとに減少する可能性があります。

＜対策＞
サブリース会社を選定する際には、賃料査見直しの時期、査定条件などを確認しましょう。
あらかじめ契約条件を組み入れた事業収支を作成することで、将来的な収支の見通しが検証でき、リスクを最小限にすることも可能です。（賃料査定のないサブリース会社もあります）

▼賃料収入から委託料が引かれる
サブリース会社から毎月支払われる賃料より委託料が差し引かれるため、賃料収入は周辺相場より低くなることがあります。

＜対策＞
サブリース会社に空室リスクの不安や管理負担となる業務を依頼することになり、その分の委託料がかかるため差し引かれるイメージです。お客様が何を重視して賃貸経営を行うかにより収支も変わってきます。

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